鐘瑜筆記

兩稅合一制度實施後，很多人搞不清楚土地增值稅到底可不可以扣除，當作是費用?
其實是不可以扣除的
但。。。
新制的小確幸是，土地漲價總數額是可以扣掉，
這樣一來，獲利金額又會往下修
土地增值稅的算法是：土地漲價總數額*20%(一般稅率) 或土地漲價總數額*10%(自用優惠稅率)
（以上是粗略的，持有時間長，土地公告現值漲太多，就不是這樣算，有累進稅率的算法)
所以土地漲價總數額是比土增稅多的
還有....重要的一點是~無論是賺還賠
都要去申報，
若是賠了，未來二年內若有房子出售賺錢，是可以相抵的喔!
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不動產交易申報財產交易所得/損失計算方式 房仲業者調查今(2012)年台灣房市代表字票選結果出爐，第1名為「等」、第2名「淡」及第3名的「僵」….不難看出2012

《新聞辭典》房屋財產交易所得
民眾去年若賣房子，今年5月報稅必須申報「房屋財產交易所得」；計算出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅適用稅率，就是應繳納的售屋所得稅。
個人出售房屋的所得申報方式有2種：
一：「所得稅法」規定，以售屋的成交價（即買賣契約價），扣除房屋取得成本、房屋改良、以及移轉房屋所支付等費用，餘額即為房屋財產交易所得額。
二：若無法提供原始購屋成本，依「所得稅法施行細則」規定，財政部每年將公布各地區房屋財產交易所得標準，以房屋「評定現值」的一定百分比推估所得。
由於評定現值普遍低於市價，以此報稅通常比較划算，不少民眾都是用財政部每年三月頒定的「房屋財產所得標準」，申報售屋所得。
 

 

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稅務QA／申報扶養直系親屬 不必同戶籍或同住
2013/01/22
【經濟日報／稅務問答】

贈屋當嫁妝 需繳土增稅 2012/11/21
【聯合報／莊瑜敏口述】

李媽媽問：女兒名下已有一間套房，但今年底女兒要出嫁，我想趁機把台北市15年前購買的舊房子贈與給女兒當嫁妝。聽朋友說，贈與不是買賣行為，不需繳納土地增值稅，且因女兒是受贈取得該筆不動產，因此房子也不用擔心奢侈稅的問題嗎？

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答：依土地稅法規定，已規定地價之土地，原則上於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

李媽媽贈與該筆土地給女兒，仍需繳納土地增值稅，且若該土地公告現值較15年前購買時已大幅調高，土地增值稅可能是一筆不小的稅負。

依土地稅法規定，受贈取得不動產之土地增值稅，納稅人為李媽媽的女兒，因此計算當年度贈與稅額時，該不動產贈與移轉所繳納之土地增值稅，可自李媽媽贈與總額中扣除。

此外，依遺贈稅法規定，每人每年有220萬元贈與稅免稅額，父母於子女婚嫁時，還可多增加100萬元婚嫁贈與免稅額。

根據奢侈稅條例規定，除符合非屬課徵範圍之情形外，不動產所有權人銷售持有期間在2年以內（含2年）、在中華民國境內之房屋及土地，應依法繳納奢侈稅；持有期間在一年以內稅率為15%，持有期間超過1年至2年以內，稅率為10%。

以李媽媽的例子而言，並非屬於銷售因「繼承」或「受遺贈」取得之不動產，因此仍是奢侈稅課徵範圍。

事實上，女兒取得該筆房產是屬「受贈」取得的房產，因此，若其女兒於受贈取得該房產的兩年內即出售，且未符合其他免課徵奢侈稅情形，則仍需繳納奢侈稅。

李媽媽若打算將房子贈與女兒，可能有贈與稅及土地增值稅之相關稅負；女兒近期內若打算出售該筆受贈房產，也需留意奢侈稅相關規定。（記者林政忠整理）

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賣預售屋 須報綜所稅2012/10/12
【經濟日報／本報訊】

嘉義市王小姐來電詢問：99年與建商簽訂預定買賣契約書，100年房屋尚未建造完成即移轉給買方，並辦理異動換約手續，是否須申報綜合所得稅？

南區國稅局嘉義市分局答覆：依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

由於預售屋是屬於預定房地買賣契約，訂約到建造完成，期間之交易均屬於預定不動產權利之買賣，其所得係屬於財產交易所得，應該按照所得稅法第71條之規定，於買方交付尾款之年度併計綜合所得總額結算申報。

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2012/11/07
【聯合報／安侯建業聯合會計師事務所執業會計師黃素貞口述】

李小姐問：今年因為小孩就學需要而遷出戶籍，請問這樣會影響原來按「自用住宅優惠稅率」課徵的地價稅嗎？申請適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅需要符合哪些要件和證明文件？

安侯建業聯合會計師事務所執業會計師黃素貞答：地價稅按自用住宅優惠稅率計課且未變更用途者，納稅人若將戶籍遷出自用住宅時，至少須保留土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬任何一人在原戶籍內，該處地價稅始可繼續適用自用住宅優惠稅率。

一旦全戶遷出，則不再符合自用住宅用地優惠稅率要件，納稅人應於3日內向稅捐稽徵機關申報改按一般用地核課，以免受罰。

至於申請適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅需具備下列要件：

1.需要有土地所有權人本人、配偶或滿20歲直系親屬設籍該址，且無出租或供營業使用。

2.土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有

3.本人、配偶、未成年子女申請地價稅自用住宅以1處為限。

4.都市土地面積不得逾300平方公尺（約90.75坪），非都市土地不得逾700平方公尺（約211.75坪），超過部分按一般用地稅率核課。

土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前（即9月22日），填具自用住宅用地申請書，檢同建築改良物所有權狀影本，土地如供直系親屬設籍請檢附設籍人戶口名簿影本，本人、配偶及未成年之受扶養親屬非設同1戶籍時，請附雙方戶口名簿影本各1分，向土地所在地稅捐單位申請核定，但已申請核准而使用情形未變更者，免再提申請。

至於新取得土地如申報契稅時，已於契稅申報書附聯註記供自用住宅使用者，則於辦妥土地移轉登記並辦好戶籍登記後，補送上列文件至所屬稅捐處辦理即可。（記者林政忠整理）

 

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 2012/10/01 10:59
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

自用住宅優惠稅率散見58則行政命令現象不復見，財政部已在近日重整相關法規並訂定補充規定，即日起，申請自用住宅優惠地價稅率將可「一令搞定」，申請者免於大海撈針，即可掌握輕稅要訣。

符合自用住宅優惠稅率的民眾，可以輕鬆從單一釋令中，瞭解適用較一般用地為輕的地價稅率申請原則。自用住宅優惠稅率只有0.2%，相較一般用地自1%累進課稅，稅負減輕至少4倍。

依據自用住宅優惠地價稅率適用認定原則，自用住宅是指土地所有權人本人及配偶、未成年子女應在該地辦妥戶籍登記，並且沒有出租或供營業使用的情形。

自用住宅用地原則上只能擁有一處，即本人、配偶及未成年子女應合併一處，但若土地所有權人另持有他處自用住宅，但提供給成年直系親屬（如父母或成年子女等）使用，在合乎自用住宅土地面積限制範圍內（如都市地區以3公畝為限），可不以1處為限。

也就是適用0.2%自用住宅地價稅率可超過2處以上。

另外，例如戶籍登記的限制中，因設籍人出境，戶籍經戶政機關逕為辦理遷出登記後，雖出境後曾有多次入出境紀錄，但未辦遷入登記，就不能適用優惠稅率。

自用住宅優惠稅率因有處數與面積的限制，財政部亦規定，相鄰兩棟平房或樓房，如果所有權人同屬1人，為適用自用住宅需要打通或合併使用時，可以認定為是「1處」；夫妻個別所有相鄰兩棟房地，經合併打通使用，亦比照視為1處。

 

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2012/10/03
【聯合報／許祺昌口述】
王老太太問：我和老公在民國60年結婚，老伴前些日子過世，聽朋友建議，我可以申請「2分之1的配偶剩餘財產」，以減少繳納遺產稅。請問這是什麼規定？聽說這條法律從74年後才公布，我符合申請條件嗎？
資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：民法第1138條及第1144條規定，夫妻享有互為繼承遺產的權利；民法第1030條之1也規定，法定財產制關係消滅時，除因繼承或其他無償取得的財產、慰撫金外，夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產的「差額」，應平均分配。
換句話說，夫妻之間若離婚或有人往生，另一半都可以申請均分對方的財產。以王老太太為例，除了繼承、贈與等無償取得之財產外，王老先生婚後的利息、股利、薪資所得等有償所得，總計若高於另一半，王老太太都可申請「2分之1請求權」，享有王老先生的一半財產，以減少申報遺產稅。
至於期限問題，大法官釋字620號解釋賦予「溯及既往」的權利。除因繼承或其他無償取得者外，凡夫妻於婚姻關係存續中取得，而於聯合財產關係消滅時現存的原有財產，並不區分此類財產取得是否在74年6月4日之後，均屬剩餘財產差額分配請求權的計算範圍。
王老太太也應注意，必須在1年內申請剩餘財產請求權。遺贈稅法第17條之1規定，被繼承人的配偶依法主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，未於稽徵機關核發稅款繳清證明書或免稅證明書之日起1年內，給付該請求權金額的財產予被繼承人之配偶者；稽徵機關應於前述期間屆滿之翌日起5年內，就未給付部分追繳應納稅賦。（記者林政忠整理）